ABD konut piyasasında son iki yıldır fiyat düşüşleri büyük ölçüde Sun Belt bölgesiyle ilişkilendiriliyordu. Pandemi döneminde Austin, Tampa ve Phoenix gibi şehirlerde yaşanan hızlı talep artışı, fiyatları sürdürülemez seviyelere taşımıştı.

Ancak yeni veriler, bu bölgesel hikâyenin değişmeye başladığını ortaya koydu.

KONUT FİYATLARI İKİNCİ AYDA DA GERİLEDİ

Salı günü açıklanan verilere göre S&P Cotality Case-Shiller 20 Kent Konut Fiyat Endeksi, mart ayında mevsimsellikten arındırılmış bazda aylık yüzde 0,2 geriledi.

Bu, endekste üst üste ikinci aylık düşüş anlamına geliyor.

Yıllık fiyat artış hızı yüzde 0,8’e gerilerken, fiyat momentumunu daha net gösteren üç aylık yıllıklandırılmış oran ise bir önceki aydaki yüzde 2,3 seviyesinden eksi yüzde 0,2’ye düştü.

ZAYIFLIK ARTIK DAHA GENİŞ ALANA YAYILIYOR

Ulusal verilerden daha dikkat çekici olan ise zayıflığın hangi piyasalarda ortaya çıktığı oldu.

Los Angeles’ta konut fiyatları yıllık bazda yüzde 1,6 geriledi. Washington D.C. de negatife döndü.

Bu iki büyük pazar, Tampa’daki yüzde 1,9’luk ve Dallas’taki yüzde 1,7’lik düşüşlerin yanına eklenmiş oldu.

Capital Economics, ABD’de yıl sonu konut fiyat artışı tahminini yüzde 3’ten yüzde 1’e indirdi. Kurumun Kuzey Amerika ekonomisti Thomas Ryan, bozulmanın “artık yalnızca bir Sun Belt hikâyesi olmadığını” belirtti.

TALEPTEKİ ZAYIFLIK UZUN SÜREDİR BİRİKİYOR

Konut piyasasındaki talep taraflı zayıflık bir süredir belirginleşiyordu.

2025’in dördüncü çeyreğinde yeni konutların yaklaşık yüzde 20’sinde fiyat indirimi görüldü. Bu indirimler özellikle Güney ve Batı bölgelerinde yoğunlaştı.

Texas, fiyat indirimi yapılan ilanlarda orantısız biçimde yüksek paya sahip eyaletlerden biri olarak öne çıktı.

Mortgage faizlerinde kısa süreli olarak yüzde 6’nın altına inen düşüş bile alıcıları piyasaya döndürmeye yetmedi. Ocak ayında mevcut konut satışları, geçici faiz rahatlamasına rağmen sert şekilde geriledi.

MORTGAGE FAİZLERİ PİYASAYI KİLİTLEDİ

Piyasadaki yapısal donma daha derin bir soruna işaret ediyor.

Mortgage sahiplerinin yaklaşık yüzde 80’i, 2022 öncesindeki yüzde 4 altı faiz seviyelerinin üzerinde oranlara sahip kredilerle oturuyor.

Bu durum, ev sahiplerinin mevcut düşük faizli kredilerini bırakıp yeni ve daha pahalı krediyle başka bir eve geçmesini zorlaştırıyor. Böylece potansiyel satıcılar piyasaya çıkmakta isteksiz kalıyor ve envanter sınırlı seyrediyor.

“BÜYÜK KONUT SIFIRLANMASI” BAŞLADI

Konut piyasasındaki baskının hafiflemeden önce daha da derinleşebileceği belirtiliyor.

Case-Shiller endeksi, konut kapanışlarına dayanıyor ve üç aylık hareketli ortalama kullanıyor. Bu nedenle martta yüzde 6,4’e, nisanda ise Orta Doğu’daki gerilimlerin etkisiyle yüzde 6,5’e yükselen mortgage faizlerinin tam etkisi henüz verilere yansımış değil.

Capital Economics’ten Thomas Ryan, bu etkinin yıl ortasına doğru daha görünür hale gelmesini beklediğini yazdı.

FHFA VERİSİ DAHA ILIMLI AMA GÜÇLÜ DEĞİL

Alternatif ölçüm olan FHFA endeksi, aylık bazda yüzde 0,1 artışla biraz daha olumlu bir tablo sundu.

Ancak şubat verisindeki aşağı yönlü revizyon, yıllık artış oranını zayıf bir seviye olan yüzde 1,7’de tuttu.

Her iki ölçüm de konut piyasasının güçlü bir zeminde ilerlediğine işaret etmiyor.

LOS ANGELES VE DALLAS İÇİN DE YENİ DÖNEM

Yılın başında 2026, konut fiyatlarının yalnızca yüzde 1 civarında artacağı ve gelirlerin fiyatlara yetişmeye çalışacağı “Büyük Konut Sıfırlanması” yılı olarak tanımlanmıştı.

Capital Economics’in güncel tahmini de bu tabloya yaklaştı. Kurum, iki ay üst üste gelen düşüşlerin ardından daha iyimser olan yüzde 3’lük tahminini yüzde 1’e indirdi.

Bir dönem Sun Belt bölgesindeki düzeltmeden ayrı kalacağı düşünülen Los Angeles ve Dallas gibi pazarlarda da artık aynı baskı hissediliyor.