Çünkü; rağbet var, hem de çok.
Birazdan okuyacaksınız, TÜİK verileri de öyle diyor…
Büyükşehirlerde, özellikle de İstanbul’da geçinemeyen, kazandığını kiraya veren; çocuğunun özel okul ücretini karşılayamayan; marketten eksiğini tamamlayamadan çıkan; semt pazarında sebzeyi, meyveyi taneyle alan insanlar, taşı tarağı toplayıp küçük şehirlere, ama en çok da Ege’nin köylerine göçüyor.
Aileden bağı, bahçesi, evi olan şanslı.
Olamayan hesap kitap yapıyor.
Bütçe denkleştirip insanca yaşanacak yerler için harekete geçiyor.
İstanbul’dan neredeyse her gün birkaç kamyon İzmir’in, Aydın’ın, Muğla’nın, Balıkesir’in, Çanakkale’nin köylerine doğru ilerliyor.
Ama bu da kolay değil.
Saydığım tüm yerlerde, özellikle de turistik olan beldelerde hem kiralık hem de satılık ev, arsa, tarla ve yazlık villaların fiyatı uçtu.
Tamam, uğruna şiirler yazılan, şarkılar bestelenen, filmler çekilen İstanbul çok değerli.
Ama artık Urla’nın, Karaburun’un, Güre’nin, Ayvalık’ın, Küçükkuyu’nun, Gelibolu’nun; Muğla’nın her bir köyünün taşı da toprağı da altın.
Başını sokacak bir ev kiralamak, İstanbul’dan daha uyguna geliyor.
Ama “tapum olsun” derseniz, işin rengi değişiyor.
Geçen yıldan bu yıla Ege’de konut ve arsa fiyatı ortalama %28 arttı.
Fakat bu TÜİK rakamı, biliyorsunuz ki serbest piyasada oranlar değişken.
Elbette arz-talep ilk neden.
Büyükşehirde geçim mücadelesi, beklenen İstanbul depremi, pandeminin ardından gelen evden çalışma modelinin avantajları, çalıştığının karşılığını alamayan bir kesimin erken emekliliği, “Hayata bir kere geliyorum, nefes almak istiyorum.” diyenlerin sayısındaki artış; trafikten, kaostan, kalabalıktan delicesine kaçma isteği tetikleyici.
Peki bölge bölge konut ve yazlık ev fiyatları ne oldu?
Ege daha da kıymetlenir mi?
Doğru yatırım adımı ne olmalı?
Kredi faizleri ortada, başka bir formül var mı?
Cevapları Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı İlkin Kamel’den aldım.
Yatırımcının Gözbebeği Urla, Fiyat Tavan Yaptı
Güzel İzmir, değerine değer kattı.
Gayrimenkul Uzmanı İlkin Kamel:
“Türkiye ortalamasının iki, hatta üç katına yaklaşan fiyatlar görüyoruz. Güncel değerleme verilerine göre ortalama konut metrekare fiyatları; Urla’da yaklaşık 110 bin 936 TL, Muğla’da 85 bin 182 TL, Datça’da 104 bin 942 TL, Karaburun’da 80 bin 217 TL, Ayvalık’ta 71 bin 483 TL seviyesinde. Mordoğan’da da ortalama metrekare fiyatı yaklaşık 79 bin TL’ye ulaşmış durumda. Bu rakamlar ilanlar, konum, yapı yaşı, denize yakınlık ve gayrimenkulün niteliğine göre çok daha yukarı çıkabiliyor.”
TÜİK verileri, Haziran 2026 satış ve ipotekli işlem rakamları ile veri analitiği platformlarının raporlarına göre, Türkiye genelinde konut fiyatları son bir yılda nominal olarak yaklaşık yüzde 24-28 aralığında yükseldi.
Lider Ege…
Yatırım Uzmanı İlkin Kamel:
“Örneğin Urla, Datça, Ayvalık, Karaburun, Güre, Küçükkuyu ve Çanakkale çevresinde denize yakın, müstakil yaşam sunan, bahçeli ve imar durumu net olan gayrimenkuller daha fazla talep görüyor. Merkeze ulaşımı kolay, altyapısı tamamlanmakta olan çevre köyler ve kırsal mahalleler de değer kazanıyor.”
Talebi Gören Mülk Sahibi Fiyat Yükseltiyor
Peki bu fiyatlama balon mu?
Gayrimenkul Uzmanı İlkin Kamel:
“Ege’nin tamamı için tek bir ‘balon var’ ya da ‘balon yok’ değerlendirmesi yapmak doğru olmaz. Çünkü aynı ilçede, hatta aynı mahallede bile gerçek piyasa değeriyle satışa sunulan bir mülkle tamamen beklenti üzerinden fiyatlandırılmış başka bir mülk yan yana bulunabiliyor. Talep artışını gören bazı mülk sahiplerinin emsal satışlardan kopuk fiyatlar belirlediğini de görüyoruz.”
Gayrimenkulde “Nakit” Konuşuyor
Bölgede nitelikli arz az.
Üstelik Ege’nin pek çok noktası sit alanı, ormanlık; yani arazi bulmak eskisi kadar kolay değil.
İşçilik ve inşaat maliyeti de katlandı.
Hepsinin toplamı da ev sahibi olmak isteyene yansıyor.
Yeterli nakdi olmayan için çare bankalardan ziyade, taksitlendirme ile yatırım sağlayan firmalar oluyor.
Peki krediye erişimin zorlaşması satışları nasıl etkiliyor? Evler ve arsalar elde mi kalıyor?
Yatırım Uzmanı İlkin Kamel:
“Piyasa ağırlıklı olarak nakit alıcılara, mevcut gayrimenkulünü satarak yeni bir mülk alanlara ve yüksek birikime sahip yatırımcılara dayanıyor. TÜİK verilerine göre satışların yüzde 80’i ipotek dışı yöntemlerle gerçekleşiyor. Vatandaşlar alternatif konut finansmanı sunan şirketlere yönelmeye başladı.“
Fiyat Daha da Artacak mı?
Hayalini gerçekleştirmek isteyen kıt kanaat biriktiriyor, parayı denkleştirmeye çalışıyor.
Ama endişe, fiyatın da sabit kalmayacağı…
İlkin Kamel:
“Nominal olarak düşmesinden çok, artış hızının yavaşlamasını ve doğru fiyatlandırılmayan gayrimenkullerin daha uzun süre satılamayacağını öngörüyorum.“
Kamel, yatırım ve kazanç için doğru zamanın ne zaman olduğu sorusunun yanıtını da şöyle verdi:
“Yatırım aracının seçimi kişinin bütçesine, vadesine ve risk iştahına göre yapılmalıdır. Konut yatırımı, kira getirisi ve daha kolay satılabilmesi nedeniyle daha güvenli ve öngörülebilir bir seçenektir. Yazlık alırken yıl boyunca kullanılabilecek, ulaşımı kolay ve kiralanabilir mülkler tercih edilmelidir. Arsada değer artışı potansiyeli yüksek olsa da risk de yüksektir. İmar durumu, yola cephe, altyapı, hisseli olup olmadığı ve belediyenin planları araştırılmadan kesinlikle alım yapılmamalıdır.”
O Tarla İmara Açılmayabilir
Herkesin gözü son dönemde tarlalarda;
“Ya imara açılırsa?” sorusu aldırıyor.
İlkin Kamel:
“Tarım arazilerinde yapılaşma hakkı sınırlıdır ve yıllarca bekleme riski bulunabilir. Benim yatırımcıya en önemli önerim, sadece ‘Neresi prim yapar?’ sorusuna odaklanmamaları olacaktır. Kazandıran yatırım; doğru lokasyonda, hukuki durumu temiz, gerçekçi fiyatlandırılmış ve uzun vadeli talebi bulunan gayrimenkuldür.”
Ülkemiz gerçekten cennet.
Hele Ege…
Her ne kadar zeytinlerimizi yok etseler, dereleri, akarsuları zehirlemeye çalışsalar, dağlarını betona boğsalar da; şifa olmaya devam ediyor.
Fakat işte durum böyle.
Atadan bir avuç toprak kalmadıysa, birikim yapılamıyorsa; Ege’de mülk sahibi olmak şimdi çok uzaklarda, hayallerde…
