Çin’in emlak krizi derinleşiyor: Ev fiyatları düşüyor, geliştiriciler çöküyor

Çin’de bir zamanlar ekonominin en güçlü büyüme motorlarından biri olan emlak sektörü, dört yıldır süren bir düşüş sarmalından çıkamıyor. Konut fiyatlarındaki keskin gerileme, hanehalkının artan finansal sıkıntıları ve borç batağındaki geliştiricilerin iflas tehlikesi, krizin derinleştiğini gösteriyor.

Mart ayında devlet bağlantılı geliştirici China Vanke’nin 2024 yılı için 49,5 milyar yuanlık (6,8 milyar dolar) rekor zarar açıklaması, piyasalarda toparlanma umutlarını boşa çıkardı. Ağustos ayında emlak devi China Evergrande’nin Hong Kong Borsası’ndan çıkarılması ise sektör için karanlık bir kilometre taşı oldu.

Ekim ayında yeni ve ikinci el konut fiyatlarının en az bir yılın en sert düşüşünü kaydetmesi, krizin finansal sistemi tehdit eden boyutlara ulaştığına işaret ediyor.

Bloomberg'de yer alanlize göre Pekin yönetimi şimdi sektörü canlandırmak için yeni adımlar üzerinde çalışıyor.

EVERGRANDE ÇÖKÜŞE NASIL SÜRÜKLENDİ?

1996’da Hui Ka Yan tarafından kurulan Evergrande, yıllarca agresif borçlanmaya dayalı bir büyüme modeli izledi. 2021 sonunda toplam yükümlülükleri 360 milyar dolara ulaşan şirket, ülkenin en borçlu geliştiricisi hâline geldi.

2020’de hükümetin sektöre yönelik sıkı borçlanma kısıtlamaları getirmesiyle şirketin kredi muslukları kapandı. Yeniden yapılandırma girişimlerinin başarısız olmasının ardından Evergrande, Hong Kong’da tasfiye sürecine alındı ve 2024’te borsadan tamamen çıkarıldı. Şirketin iki bağlı ortaklığı hâlâ listede olsa da biri tasfiye sürecinde, diğeri ise Nisan ayından bu yana askıda.

ÇİN’DE GELİŞTİRİCİLERİ BU KRİZE SÜRÜKLEYEN NEYDİ?

Çin, 1998’de geniş çaplı bir konut piyasası yarattığında nüfusun yalnızca üçte biri şehirlerde yaşıyordu. O tarihten bu yana 480 milyon kişi kentlere taşındı ve emlak sektörü dev bir ticari fırsata dönüştü.

Yükselen orta sınıfın tasarruflarını konuta yönlendirmesiyle fiyatlar 15 yılda altı kat arttı. Yerel yönetimler de gelirlerinin önemli bölümünü arsa satışlarından elde ettikleri için bu büyümeyi teşvik etti. 2019 itibarıyla sektörün toplam değeri 52 trilyon dolara ulaştı; bu rakam ABD emlak piyasasının yaklaşık iki katıydı.

Ancak aşırı borçlanma, spekülatif alımlar, şeffaf olmayan bilançolar ve gelirlerle uyumsuz fiyatlar sonunda sürdürülemez bir tablo yarattı. Hükümet 2020’de “üç kırmızı çizgi” adı verilen katı borç kuralları getirerek geliştiricilerin finansmana erişimini kısıtladı. Covid-19 kısıtlamalarıyla daha da ağırlaşan bu baskı, 2021’de Evergrande’nin 300 milyar doları aşan temerrüdüyle krizin fitilini ateşledi. Ardından Sunac (2022) ve Country Garden (2023) gibi devler de çöktü.

KRİZİN KONUT PİYASASINA ETKİSİ

Yıllarca süren yüksek talebin ardından piyasa 2022’de durma noktasına geldi. Covid şokunun yarattığı güvensizlik, zayıf iş piyasası ve sınırlı kredi koşullarıyla birleşince fiyatlar hızla düşmeye başladı.

Ağustos 2024’te ülke, dokuz yılın en büyük yıllık fiyat düşüşünü gördü. Geliştiricilerin yarım bıraktığı milyonlarca metrekarelik konut stoğu ve 400 milyon metrekarelik yeni tamamlanan fakat satılamayan projeler, arz-talep dengesini daha da bozdu.

Hanehalkı borçluluğu 2023 sonunda harcanabilir gelirin yüzde 145’i gibi rekor bir seviyeye çıkarken, ipotek gecikme oranları dört yılın zirvesine ulaştı. Birçok ev sahibi, borç baskısıyla konutlarını zararına satışa çıkarıyor.

Kredi sıkıntısı çeken geliştiriciler de bir bir çökmeye devam ediyor. Hong Kong mahkemeleri, 2021’den bu yana sekiz Çinli geliştirici için tasfiye kararı verdi.

HÜKÜMET PİYASAYI NASIL DESTEKLİYOR?

Pekin yönetimi, sektörü aşırı sıkıştırdığını fark ederek 2022’den itibaren kapsamlı bir destek paketi devreye aldı. Geliştiricilere daha fazla fon erişimi sağlandı, yarım kalan konut projeleri için 200 milyar yuanlık özel kredi başlatıldı ve finansman kuralları gevşetildi.

2024 ortasından itibaren ipotek faizleri düşürüldü, büyük şehirlerdeki satın alma kısıtlamaları gevşetildi ve vergi indirimleri artırıldı. 2025’te Pekin, uygun ailelere banliyölerde sınırsız konut alım hakkı tanıdı; Shanghai ve Shenzhen de kısa süre sonra benzer adımlar attı.

Buna rağmen piyasa tam olarak toparlanamadı. Bloomberg’in kasım ayında aktardığına göre hükümet, yeni bir teşvik turu hazırlığında. Öne çıkan teklifler arasında ipotek faiz sübvansiyonları, gelir vergisi indirimleri ve işlem ücretlerinin düşürülmesi yer alıyor.

EMLAK KRİZİ DERİNLEŞİRSE NE OLUR?

Sektörün kalıcı bir çöküşü, bankalardan yerel yönetimlere, 51 milyon kişiye istihdam sağlayan inşaat sektörüne kadar geniş bir alanı etkileyebilir. Çin bankalarındaki batık kredi miktarı Eylül sonunda 3,5 trilyon yuana ulaşarak rekor kırdı. Fitch Ratings, 2026’da bu tablonun daha da kötüleşebileceği uyarısında bulunuyor.

Daha derin bir durgunluk, ülkedeki deflasyonist baskıları şiddetlendirebilir. Eski maliye bakanı Lou Jiwei, konut değerlerindeki düşüşün tüketimi frenleyerek fiyatları daha da aşağı çekeceğini söylüyor.

Morgan Stanley ve düşünce kuruluşu CF40’tan ekonomistler, resmi TÜFE hesaplamalarının kiralardaki düşüşü yeterince yansıtmadığını ve bu nedenle emlak kaynaklı deflasyonun gerçekte çok daha güçlü olabileceğini savunuyor.