Apartmanda asansör krizine son nokta: Giriş kat oturanları muaf mı?

Apartman yaşamında ortak giderlerin bölüştürülmesi, kat malikleri arasında zaman zaman ciddi anlaşmazlıklara yol açabiliyor. Özellikle asansörlü binalarda giriş katta ikamet eden mülk sahiplerinin bu masraflara dahil edilip edilmeyeceği büyük merak konusu. Asansörü hiç kullanmadığını veya dairesinin konumu gereği ihtiyaç duymadığını belirten bazı sakinler, bakım ve onarım faturalarını ödemeye yanaşmayabiliyor. Ancak konuya ilişkin yasal düzenlemeler, ortak alan harcamalarına katılım noktasında net kurallar çiziyor.

"KULLANMIYORUM" DEMEK MUAFİYET SAĞLAR MI?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca tüm kat malikleri, gayrimenkulün ortak giderlerini karşılamakla yükümlü kılınıyor. Mevzuat; ortak kullanım alanlarının bakımı, korunması, onarımı ile tesislerin işletilmesi için gereken bütçeye katılım esaslarını açıkça düzenliyor.

Bu çerçevede ortak tesis statüsündeki asansörün periyodik bakım, onarım ve işletim maliyetleri, kural olarak kat maliklerinin ortak borçları arasında sayılıyor. Bir daire sahibinin asansörü fiilen kullanmaması veya bulunduğu kat nedeniyle ihtiyacı olmadığını öne sürmesi, yasal muafiyet elde etmesi için tek başına geçerli gerekçe kabul edilmiyor.

Dolayısıyla giriş katta oturan kat malikleri de kural olarak asansörün tüm ortak giderlerine katılmak mecburiyetinde. "Asansörü hiç çalıştırmıyorum" beyanı, kanunen ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldıran hukuki bir dayanak sunmuyor.

ARSA PAYI MI, EŞİT DAĞILIM MI?

Asansörün rutin bakımı, arıza tamiratı ve işletilmesine dönük harcamalar doğrudan ortak gider niteliği taşıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindeki genel esaslara göre, aksine geçerli bir hüküm bulunmadığı sürece bu giderler kat maliklerine arsa payları oranında yansıtılıyor.

Bu doğrultuda her dairenin birebir eşit tutarda ödeme yapması şart değil. Masraf dağılımında binanın resmi yönetim planı, oy birliğiyle alınan kararlar ve kanun hükümleri birlikte değerlendirilmeli. Özellikle ödemelerin eşit mi yoksa arsa payına göre mi tahsil edileceği uyuşmazlığında öncelikle bina yönetim planına bakılması gerekiyor.

Apartman yönetimlerinin de aidat ve masraf belirlerken mevzuata ve yönetim planına harfiyen uyması şart. Maliklerden talep edilen meblağların hangi kalemler için istendiğinin açıkça belgelenmesi, muhtemel hukuki ihtilafların önüne geçilmesi açısından hayati önem taşıyor.

BÜYÜK ONARIM VE YENİLEME MALİYETLERİNİ KİM ÜSTLENECEK?

Asansörün baştan aşağı yenilenmesi, ağır parçalarının değiştirilmesi yahut kapsamlı revizyondan geçmesi durumunda da bütçeyi kimin karşılayacağı tartışma yaratabiliyor. Bu tip yüksek bütçeli harcamalar, niteliği itibarıyla ortak tesisin yenileme ve demirbaş gideri olarak sınıflandırılıyor.

Asansör binanın ortak malı sayıldığından, zorunlu yenileme ve ağır bakım masrafları da kural olarak tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğunda yer alıyor. Giriş kat sakinlerinin yalnızca "asansöre binmiyorum" diyerek bu büyük yatırımlara katılmaktan kaçınması hukuken mümkün görünmüyor.

Bununla birlikte planlanan yenilemenin gerçekten gerekli olup olmadığı, kat malikleri kurulunda alınan kararların usule uygunluğu ve maliyetin dağılımı ayrıca denetlenebilir. Özellikle yüksek meblağlı yenileme projelerinde yönetimin teklifleri, faturaları ve kurul kararlarını şeffaflıkla kat maliklerine sunması gerekiyor.

YÖNETİMLERİN DİKKAT ETMESİ GEREKEN HUKUKİ DETAYLAR

Apartman yöneticilerinin asansör paylarını toplarken öncelikle binaya ait yönetim planını ve Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerini esas alması şart. Harcamaların faturalandırılması, gider paylaşımının net şekilde raporlanması ve kat maliklerinin bilgilendirilmesi, şeffaf bir yönetim süreci için zorunluluk taşıyor.

Sakinler arasında masraf paylaşımına dair bir anlaşmazlık çıktığında ilk olarak bina yönetim planı ve kurul karar defteri incelenmeli. Sorunun uzlaşmayla çözülememesi durumunda profesyonel hukuki destek alınması yahut uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk ve mahkeme yollarına başvurulması gündeme gelebilir.

Özetle, bir apartmanda giriş katta oturuyor olmak asansör giderlerinden otomatik muafiyet sağlamıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca ortak tesislere katılım temel bir yükümlülük. Masrafın hangi oranda ve nasıl bölüştürüleceği hesaplanırken ise kanun maddeleri ile binanın resmi yönetim planının birlikte incelenmesi gerekiyor.