Kiralık konut piyasasında tahliye sonrası en büyük uyuşmazlık konularından biri olan depozito iadesine ilişkin Yargıtay son noktayı koydu. Ev sahiplerinin boya, badana ve benzeri tadilat masraflarını öne sürerek güvence bedelini geri vermemesi her koşulda yasal sayılmıyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 ve 2026 yıllarında imza attığı kararlar, depozitonun hangi şartlar altında eksiksiz iade edileceğini net bir şekilde ortaya çıkardı.
Kiracılar ile mülk sahipleri arasında taşınmazın satılması, fatura borçları, boya-badana masrafları ve evdeki hasar iddiaları nedeniyle sıkça kriz yaşanıyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibinin depozitoyu gerekçesiz şekilde elinde tutma yetkisi bulunmuyor. Konuya ilişkin hukuki sınırları değerlendiren uzmanlar, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin yasal haklarına dikkat çekti.
MÜLK SAHİBİ GÜVENCE BEDELİNİ NE ZAMAN İADE ETMEK ZORUNDA?
Hukukta "güvence bedeli" olarak geçen depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarına ya da eve verebileceği kusurlu zararlara karşı bir teminat niteliği taşıyor.
Sözleşme bittiğinde, ev tahliye edilip anahtarlar teslim edildikten sonra kiracının geride bıraktığı bir borç veya hasar yoksa bu para aynen iade edilmek zorunda. Ev sahibinin kesinti yapabilmesi için ortaya somut ve yasal bir haklı gerekçe koyması şart koşuluyor.
YARGITAY’IN DEPOZİTO SINIRINI ÇİZEN EMSAL KARARI
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23 Eylül 2025 tarihli (2024/3882 Esas ve 2025/4233 Karar sayılı) dosyasında güvence bedeline ilişkin kritik bir karar verdi. Karara göre, mülk sahibinin parayı iade etmemesi için ortada kiracıdan kaynaklanan, kanıtlanmış ve hesaptan düşülmesi gereken gerçek bir alacak olmak zorunda.
Kiracının sözleşmeyi ihlal ettiğine dair genel ve soyut iddialar depozitoyu alıkoymaya yetmiyor; zararın boyutu ve miktarının net olarak ispatlanması gerekiyor.
DUVARLARIN ESKİMESİ VE BOYA MASRAFI KİRACIDAN ALINABİLİR Mİ?
Tahliyelerde en çok yaşanılan boya ve badana masrafı gerginliğine Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi açıklık getiriyor. Kanuna göre kiracı, evi olağan şekilde kullanmaktan doğan eskime, yıpranma veya renk solmalarından sorumlu tutulamaz.
Uzun süre oturulan bir evde duvarların kirlenmesi depozitodan kesinti nedeni sayılamazken; kırık kapılar veya dolaplar gibi kullanıcının kusurundan doğan olağan dışı hasarların tamir bedeli gerçek zarara dayanmak kaydıyla kiracıdan talep edilebiliyor.
Yargıtay kira tespit davalarında görüş ayrılığına son verdiGündemHASAR İDDİALARI KARŞISINDA İZLENMESİ GEREKEN YOL NEDİR?
Uzmanlar, evde hasar olduğu iddia ediliyorsa öncelikle bu zararın varlığının ve miktarının resmi olarak belirlenmesi gerektiğini vurguladı. Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesi uyarınca mülk sahibi, evi geri alırken inceleme yapmak ve tespit ettiği eksiklikleri kiracıya derhal yazılı olarak bildirmekle yükümlü. Zamanında bildirilmeyen ve aylar sonra öne sürülen hasar iddiaları geçerli kabul edilmiyor.
Kiracıların haklarını koruyabilmesi için tahliye anında şu belgeleri saklaması gerekiyor:
- Evin güncel durumunu gösteren fotoğraf ve video kayıtları,
- Elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarının son durum fotoğrafları,
- Anahtar tesliminin yapıldığını gösteren yazılı teslim tutanağı,
- Ev sahibiyle yapılan tüm yazılı bildirimler ve banka dekontları.
DEPOZİTOYU GERİ ALMAK İÇIN 3 AYLIK SÜRE ZORUNLU MU?
Güvence bedelinin iadesinde vatandaşların en çok tereddüt ettiği konuların başında "üç ay bekleme süresi" geliyor. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, depozitonun mülk sahibinin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde, vadeli bir banka hesabına yatırılmasını şart koşuyor.
Yasaya göre; ev sahibi sözleşme bittikten sonraki 3 ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka parayı kiracının ilk talebiyle geri vermekle yükümlü oluyor.
Türkiye'deki mevcut uygulamada depozitolar banka hesabı yerine genellikle doğrudan ev sahibine elden veriliyor veya kişisel hesabına havale ediliyor. Paranın özel bir güvence hesabında tutulmadığı bu gibi durumlarda, kanundaki 3 aylık bekleme mekanizması doğrudan devre dışı kalıyor.
Kiracı, tahliye sonrasında depozito alacağını genel hukuk kuralları çerçevesinde ev sahibinden anında talep etme hakkına sahip oluyor. Dolayısıyla, parasını elden veya normal havale ile teslim etmiş olan kiracıların haklarını aramak için yasal olarak 3 ay boyunca beklemesini gerektiren genel bir zorunluluk bulunmuyor.
EV SATILDIĞI DURUMLARDA DEPOZİTOYU KİM ÖDÜYOR?
Depozito konusundaki en büyük karmaşalardan biri de kiracının oturduğu evin satılması anında yaşanıyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli (2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı) kararı bu duruma açıklık getirdi.
Davaya konu olan olayda, bir kiracı eski ev sahibine kiralama aşamasında 300 ABD doları depozito ödedi ancak mülk satıldıktan sonra bu parasını geri alamadı. Yerel mahkeme yeni sahibin sözleşmeye taraf olduğunu belirterek davayı eski ev sahibi yönünden reddetmiş olsa da Yargıtay bu kararı bozdu.
Yargıtay, eski mülk sahibinin depozitoyu yeni sahibine devrettiğini ispatlamak zorunda olduğuna dikkat çekti. Eğer eski ev sahibi bu parayı yeni alıcıya aktardığını kanıtlayamazsa, evi satmış olsa bile kiracıya karşı depozito iade sorumluluğu devam ediyor. Bu karar, kanun yararına bozma niteliğinde olup söz konusu davanın tarafları arasındaki sonucu değiştirmese de gelecekteki uyuşmazlıklar için büyük bir emsal oluşturuyor.
DEPOZİTOYU ALAMAYAN HANGİ HUKUKİ YOLLARA BAŞVURABİLİR?
Evden çıkmasına rağmen güvence bedelini alamayan kiracıların öncelikle sözleşme, banka dekontu, anahtar teslim tutanağı, tahliye tarihi belgeleri ve evin durumunu gösteren fotoğrafları hazır etmesi gerekiyor. Süreç ilk olarak depozitonun ev sahibinden yazılı olarak talep edilmesiyle başlıyor.
Ödeme yapılmadığı takdirde icra takibi veya alacak davası açılması gündeme geliyor. Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce yasal bir zorunluluk olarak arabulucuya başvurulması gerektiği unutulmamalıdır. Bu süreçte depozitonun ödendiği para birimi, sözleşme maddeleri ve varsa kiracının gerçek borçları hesaba katılıyor.
MÜLK SAHİBİ DEPOZİTONUN TAMAMINA EL KOYABİLİR Mİ?
Bir ev sahibinin depozitonun tamamını elinde tutabilmesi ancak kiracının yasal olarak sorumlu olduğu net bir borcun veya hasarın varlığıyla mümkün olabiliyor. Ödenmemiş kiralar, kiracıya ait olduğu kanıtlanan faturalar ve hatalı kullanımdan doğan gerçek zararlar depozitodan düşülebiliyor.
Herhangi bir somut hesaplama ve belge sunmadan depozitonun tamamına el koymak yasal sayılmıyor. Uzmanlar, tarafların uyuşmazlık yaşamaması için ilk günden tahliye anına kadar tüm ödeme ve teslim süreçlerinin yazılı olarak belgelenmesinin kritik önem taşıdığını vurguluyor.
İşçiyi başka şehre atayan işverene Yargıtay freniGündem
