İstanbul'da genel ofis arzı 2025 sonu itibarıyla 7,53 milyon metrekareye yükselirken, doluluk oranı bir önceki yıla göre değişmeyerek yüzde 89,7 oldu.
Cushman & Wakefield I TR International'ın 2025 yılını ele alan "Gayrimenkul Pazarı Görünümü" başlıklı raporuna göre, 2025 yılı Türkiye ekonomisinde dezenflasyon sürecinin önceliklendirildiği ve para politikasındaki sıkı duruşun finansal göstergeler üzerindeki etkisinin belirginleştiği bir dönem olarak kayıtlara geçti.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) politikaları çerçevesinde Türk lirasında reel değerlenme gözlemlenirken, Merkez Bankasının rezerv birikimi ve likidite sterilizasyonu adımları kur oynaklığını minimize etti.
Sıkı finansal koşullar ve iç talepteki yavaşlama, ithalat talebini baskılayarak cari işlemler açığında yapısal iyileşmeyi desteklerken, bu durum ülke risk priminin (CDS) 260 baz puan seviyelerine gerilemesine katkı sağladı.
Geçen yıl İstanbul ofis pazarının toplam arzı 2024 sonuna göre yüzde 5,2 artarak 7,16 milyon metrekareden 7,53 milyon metrekareye yükseldi. Yıl sonu itibarıyla İstanbul genelinde ofis doluluk oranı ise yüzde 89,7 olarak gerçekleşti. Söz konusu oran bir önceki yıl sonuna göre değişmedi.
Ofis piyasasında 2025 yılında toplam 129 bin 553 metrekare işlem kaydedilirken, işlem hacmi yüzde 180 artarak neredeyse üç katına çıktı. Bu durum, talebin zayıflamadığını ancak yüksek maliyet ortamında daha seçici ve temkinli bir yapıya evrildiğini gösterdi. Talep, özellikle hazır dekorasyonlu ve deprem yönetmeliğine uygun nitelikli ofislerde yoğunlaştı.
Arz genişlemesine rağmen birincil ofis kiraları, hem dolar hem de TL bazında artış gösterdi. Metrekare başına düşen kiraların en yüksek olduğu bölge 35 dolarla Esentepe-Gayrettepe-Zincirlikuyu hattı ile Anadolu Yakası olurken, bunları 32 dolarla Maslak, 25 dolarla Ankara ve 20 dolarla İzmir takip etti.
YAYA TRAFİĞİ
Rapora göre, İstanbul'un ana caddelerinde birincil kiraların artış hızı yüksek talep ve sınırlı arza rağmen yavaşladı. Yaya trafiği İstiklal Caddesi'nde yüzde 18, Bağdat Caddesi'nde yüzde 31 artarken, Nişantaşı'nda yüzde 59 azaldı.
Nişantaşı'ndaki düşüşün Arap turist sayısındaki azalmayla doğrudan ilişkili olduğu belirtilirken, İstiklal ve Bağdat caddeleri daha geniş tabanlı ve erişilebilir alternatifler olarak öne çıktı.
Geçen yıl uluslararası markaların Türkiye pazarına dönüşleri ve yeni marka girişleri perakende sektöründe hareketliliği artırırken, dijital entegrasyonu ön plana çıkaran yeni mağaza formatları yaygınlaştı, evcil hayvan odaklı konsept mağazalar dikkati çekti.
Daha önce Türkiye operasyonlarını durduran Ted Baker, pazara yeniden giriş yaparak ilk mağazasını İstanbul'da açarken, Toys"R"Us yıllar sonra Türkiye'ye dönerek ilk mağazasını Kadıköy'de faaliyete geçirdi.
TOGO, iflas sürecindeki Beta markasını yeniden yapılandırarak iki yıl içinde 40 mağazaya ulaşmayı hedeflediğini açıklarken, KFC ilk şubesini Fatih'teki bir AVM'de açtı ve bu açılışlarını sürdürdü. Danimarka merkezli Joe & The Juice da ilk şubesini İstanbul'da açarak Türkiye pazarına girdi.
Ayrıca 2025'te zincir mağaza ve büyük ölçekli perakendecilerin genişleme hamleleri öne çıktı.
Rapora göre, 2025 yılı boyunca perakende arzında sınırlı ve seçici bir genişleme yaşanırken, yıl içinde toplam 4 yeni AVM açıldı, bir alışveriş merkezi faaliyetlerini durdurdu.
Ticaret Bakanlığı tarafından hayata geçirilen düzenlemeler kapsamında ortak kullanım alanı bulunmayan projelere AVM ruhsatı verilmemesi, düşük doluluk oranına sahip veya verimsiz alışveriş merkezlerinin faaliyetlerinin askıya alınabilmesi ve AVM yönetimlerine yıllık gelir-gider raporu sunma zorunluluğu getirilmesi sektörde şeffaflık ve nitelik odaklı yeni bir dönemi beraberinde getirdi.
Bu gelişmeler sonucunda, Türkiye genelinde toplam alışveriş merkezi sayısı 459'a, arzı ise 14,21 milyon metrekare seviyesine ulaştı.
Yeni arzın stoklara yavaş girmesine karşın, özellikle yılın ikinci yarısında güçlü seyreden talep sayesinde depo kiralama işlemleri yılı yükselişle kapattı. 2025'te kiralanan depo alanı yıllık bazda yüzde 7 artarak 255 bin 350 metrekareye yükseldi.
Bu dönemde sanayi yatırımı talebi zayıflarken, artan üretim maliyetleri sanayicileri özellikle boş ve esnek kullanım sunan tesislere yönlendirdi. Bu tesisler, sanayi yatırımlarına kıyasla daha dirençli bir talep profili sergiledi.
Türkiye genelinde toplam yurt kapasitesi yüzde 1,47 artarak 1,4 milyona yükselirken, bu rakamın 6,8 milyon olan üniversite öğrenci sayısının oldukça altında olduğu görüldü.
