Yabancı yatırımcı akınıyla konut fiyatlarının rekor kırdığı Birleşik Arap Emirlikleri'ne bağlı Dubai’de, uzmanlar yeni bir gayrimenkul balonunun oluştuğu uyarısında bulunuyor. Birçok uzman, talebin kalıcı mı yoksa tehlikeli biçimde spekülatif mi olduğunu sorguluyor.

Uzmanlara göre, hızla artan arz, yeni geliştiricilerin bolluğu ve aşırı fiyat artışının yeni bir balonun sinyali olduğunu söylüyor.

Bir yandan yabancı profesyoneller Dubai’ye akın ederek konut fiyatlarını sürekli yukarı taşırken, emlak sektöründen bazı isimler finansal sistemin 2008’e göre çok daha sağlam olduğunu savunuyor.

Patlayan talep, yüzlerce yeni geliştiriciyi Dubai’ye çekmiş durumda. Gayrimenkul danışmanlık şirketi Jones Lang LaSalle (JLL)’a göre, önümüzdeki birkaç yılda 250 bin yeni konut tamamlanacak. Bu rakam, mevcut konut arzında yüzde 30 artış anlamına geliyor.

ARAZİ MALİYETLERİ YÜKSELİYOR, KÂR MARJI DÜŞTÜ

Dubai merkezli Devmark CEO’su Sean McCauley, “Arazi fiyatları hızla yükseldi. Yeni girenlerin kâr marjlarını koruması giderek zorlaşıyor. Matematik artık işlememeye başlıyor" dedi.

Dubai’nin konut patlaması 2020’nin sonlarında başladı. Birleşik Arap Emirlikleri’nin yüksek Covid-19 aşı oranı, hızlı turizm açılımı ve liberal vize politikaları, kente yeni bir yatırımcı dalgası çekti. Ukrayna savaşının başlamasının ardından Rusya’dan zengin yatırımcılar, kripto milyonerleri ve Hindistanlı varlıklı alıcılar, Dubai’den ikinci ev satın almak için yarıştı.

DOLAR ZAYIFLADI, ALIM GÜCÜ ARTTI

Diğer taraftan doların zayıflaması da Dubai emlak piyasasına katkıda bulundu. 2025’te ABD Başkanı Donald Trump’ın ticaret politikaları küresel piyasalarda dalgalanma yaratırken, dolar 1973’ten bu yana en zayıf ilk yarısını yaşadı. Dirhem dolar kuruna bağlı olduğu için, bu düşüş Avrupalı alıcıların alım gücünü ciddi biçimde artırdı.

Tüm bu etkenlerle birlikte Dubai’de gayrimenkul sektörü altın çağını yaşamaya başladı. 2019 sonundan bu yana konut fiyatları yüzde 70 arttı.

Knight Frank verilerine göre 2025’in ikinci çeyreğinde 51 bin konut satışı gerçekleşti. Bu da şimdiye kadarki en yüksek seviye oldu. Yılın ilk yarısında konut piyasasının işlem hacmi 73 milyar dolar oldu. Bu, 2024’ün aynı dönemine göre yüzde 41 artmış oldu.

Dubai'deki bu emlak patlaması ise 2008’deki aşırılıkların sebep olduğu sorunları hatırlattı. O dönem yaşanan küresel krizle birlikte fiyatlar çökmüş, şirketler borç batağına girmiş ve Dubai Hükümeti’nin sahip olduğu bir yatırım holdingi olan Dubai World, komşu emirlik olan Abu Dabi’nin kurtarma fonuna başvurmak zorunda kalmıştı.

Bugün, o dönemin çılgınlığından ders çıkarıldığı söyleniyor. Ancak kimi müteahhitler aşırılıklara devam ediyor. Piyasa destekçileri ise bugünkü koşulların 2008’den farklı olduğunu savunuyor.

Knight Frank Orta Doğu Ortağı Will McKintosh, “Artık piyasayı spekülatörler değil, gerçekten yaşamak isteyen alıcılar şekillendiriyor” dedi. 2008’de alıcıların yüzde 25’i evlerini 12 ay içinde yeniden satarken, bugün bu oran yüzde 5’in altına düşmüş durumda.

Gayrimenkul sektörü liderleri, bu alıcıların uzun vadede Dubai’de kalacağını veya emekliliklerini burada geçireceğini umuyor.

'DUBAİ’NİN HIZI FARKLI'

Dubai’de faaliyet gösteren Kleindienst Group adlı gayrimenkul geliştirme şirketinin kurucusu ve CEO’su Josef Kleindienst de yeni bir çöküş olasılığından endişe etmiyor. Kleindienst'e göre, “Dubai’nin kendi temposu var. Bu adalar bir yere gitmiyor. Mesele sadece ne zaman olacağı. Ama er ya da geç olacak."